Как узаконить самострой?

Часто происходят ситуации, когда граждане — собственники земельных участков, считают, что поскольку недвижимость принадлежит им, то и строить капитальные строения на них они имеют право без каких-либо ограничений. Верно ли это?
Предположим, у Вас в собственности имеется земельный участок, где Вы планируете построить дачу, жилой дом, а, возможно, и магазин. На что же обратить внимание?

Земельный кодекс широко использует такое определение как «вид разрешенного использования земельного участка». Под ним подразумевается разрешенное законодателем фактическое использование данного объекта недвижимости, а также строений, расположенных на нем. Иными словами, это та деятельность, которая может осуществляться на земельном участке без получения на то специальных отклонений.

Узнать, какой вид разрешенного использования у Вашего земельного участка не составляет труда, для этого необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимого имущества о правах на него, или же направить соответствующий запрос в управление архитектуры и градостроительства Вашего населенного пункта.

Далее, согласно градостроительному законодательству, каждый гражданин перед началом строительных работ обязан сообщить в орган местного самоуправления о своих действиях, а после завершения строительства, уведомить, приложив технический план на вновь возведенный объект капитального строительства.

Примечание: согласно закону о «дачной амнистии» от 8 декабря 2020 года, до 1 марта 2026 года на земельных участках ИЖС, СНТ и ЛПХ, которые расположены в населенных пунктах, направление уведомления в орган местного самоуправления о начале строительства больше не обязательно.

Итак, вернемся же к самовольному строительству. Какие постройки считаются самовольными в 2022 году?

Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что самоволкой является та недвижимость, которая возведена без разрешительной документации, или же с отступлением от градостроительных норм и правил, а именно:

• Строение построено на земле, которая не была предоставлена застройщику в надлежащем порядке.
• У лиц, допустивших строительство объекта недвижимого имущества, нет правоустанавливающих документов на землю.
• Объект возведен на земле, вид разрешенного использования которой не позволяет строительство подобного вида строения.
• Здание создано без получения на то соответствующего разрешения исполнительного органа.
• Постройка имеет существенные нарушения норм градостроительного законодательства, правил строительства, угрожает пожарной безопасности или же нарушает права и интересы третьих лиц.

Как же оформить самострой?

Первый способ — узаконить строение, обратившись в органы местного самоуправления Вашего населенного пункта. Для этого необходимо устранить нарушения земельного или градостроительного законодательства, если они имеются, и направить в орган администрации уведомления о начале строительства с описанием основных параметров объекта недвижимости (если этого требует законодатель). Но здесь нужно учитывать, что если здание уже в процессе активного строительства, то есть большая доля вероятности получить отказ, потому что законодателем не предусмотрена возможность выдачи административным органом уведомления о соответствии планируемого к строительству объекта недвижимости разрешенным параметрам на уже возведенный объект недвижимости.

Если же на Ваше уведомление возражений не поступило, следует подготовить технический плана на объект капитального строительства, выполненный кадастровым инженером.

Далее в орган местного самоуправления направляется уведомление о завершении строительства объекта недвижимости с приложением к нему технического паспорта.

Если местная администрация не выявит нарушений градостроительного и земельного законодательства, то направит Вам уведомление о соответствии возведенного объекта параметрам и виду разрешенного строительства. Остается лишь зарегистрировать свое право в органе Росреестра.

Однако, нередко такой способ остается недоступен застройщикам, ведь получить отказ от исполнительного органа можно на любой из указанных выше стадий. И тогда наиболее результативным может оказаться второй вариант — признать право собственности на спорный объект недвижимости через судебные органы. Основанием для подачи подобного искового заявления будет отказ органа местного самоуправления в оформлении недвижимости.

В процессе судебного разбирательства будет проведена судебная строительно-техническая экспертиза. Ключевым моментом здесь будет постановка перед экспертом юридически правильных вопросов, ответы на которые подтвердят факты капитальности возведенного строения, соответствия его требованиям строительных, градостроительных, пожарных и санитарных норм и правил, а также то, что возведенное строение не нарушает интересы и права третьих лиц. При соблюдении этих условий, а также при верном правовом обосновании, суд обычно выносит решение в пользу застройщика.

Необходимо подвести итог. Возводите объекты недвижимости в соответствии с нормами закона, чтобы избежать возможной потери строения, а также получения административного штрафа за данное градостроительное правонарушение. Но в том случае, когда уже что-то пошло не так, рекомендуем Вам не затягивать процесс легализации объекта самовольного строительства, а также пользоваться грамотной профессиональной юридической помощью наших юристов.